工厂拆迁律师楹庭律师事务所专业律师谈工厂拆迁相关知识

　　工厂拆迁律师，楹庭律师事务所专业律师，谈工厂拆迁相关知识

　　企业拆迁对于企业的和发展来讲是一件举足轻重的大事，拆好了，搬迁或重建后的企业如凤凰涅槃，焕发活力且蒸蒸日上拆不好，那企业便是，从此销声匿迹，更有个别企业主因前期投入无法收回而损失惨重。因此，企业拆迁补偿是否合理便直接关系到企业的命运，甚至直接影响到企业主的生活。今天，楹庭律师事务所便从专业拆迁律师的角度谈一谈企业拆迁。

　　厂房拆迁该补偿有哪些项目？

　　企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；二是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；三是基于拆迁政策发生的励费用，包括速迁费、拆迁励费等。

　　企业租赁的厂房拆迁时如何补偿？

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实屋产权调换。可见，作为承租人的企业，因其对所拆迁房屋不享有所有权，并不能享受房屋上拆迁的补偿。

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　　房屋拆迁房面积如何计算

　　房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。

　　以下是拆迁房面积相关知识的汇总，仅供参考。

　　◇被拆房屋的建筑面积如何计算

　　房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。

　　相关法律知识：

　　《城市房屋拆迁管理条例》中有关内容的

　　第十拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

　　第十四条房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理保全。

　　第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请先予执行。

　　第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民裁决。裁决应当自收到申请之日起日内作出。

　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起个月内向起诉。拆迁人依照本条例已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

　　个人工厂厂房拆迁拆迁补偿

　　首先，房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实屋产权调换。

　　其次，具体拆迁标准应该看你是哪里的，各省市、地区一般都有自己的拆迁补偿标准，详细的应当向当地拆迁部门咨询、了解，他们都有印发小，可前往。

　　再次，关于个体厂房拆迁，具体补偿方法：

　　在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿二是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用三是基于拆迁政策发生的励费用，包括速迁费、拆迁励费等。

　　一拆迁资产补偿

　　、土地补偿

　　作为承租人的企业，其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障根据拆迁法规，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的。在《中国年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中明确了“土地使用权补偿基本价格按照市场评估、整体平衡、定价的原则确定：浦东地区为万元亩，浦西地区为万元亩”的补偿办法。这是上海市第一次以政策性文件的形式明确土地使用权的补偿办法。

　　其他地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以的地方，希望有关部门能够引起重视。

　　、房屋、建筑物补偿

　　对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋拆迁最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径，计算房屋、建筑物实际应得的补偿费用。

　　、设备重置成新价

　　《城市房屋拆迁管理条例》中，设备搬迁安装费用应当按国家和当地的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备二是不可搬迁设备可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。

　　在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米元计算无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

　　二拆迁费用补偿

　　、停产停业损失

　　《城市房屋拆迁管理条例》第三十，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准，何为“适当”、其计算依据、计算方法，何种情况下是“可以”补偿，何种情况下是“不可以”补偿，该条例并没有统一，其他法律、行规也没有进行。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方以政策性文件，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的，以促动拆迁过程中的公平。

　　上海市则采用了“以房屋面积计算”的方法，按被拆除城市房屋建筑面积每平方米元，集体土上的房屋元的标准计算，具体数额由拆迁当事人协商确定。这种计算方法虽然简便易行，明晰清楚，但其不分企业经营状况如何、经营业务如何、厂房所在地理如何，简单地以元的范围限定停产停业损失的范围，未免也是一种缺失公平的计算方法。我们认为，对于停产停业损失应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营业务、经营状况、赢利情况进行个案评估，才能确保公平的实现。

　　、设备搬迁安装费

　　对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。在《中国年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中也明确“拆迁非居住房屋，拆迁人还应补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：一按国家和本市的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用”的补偿办法。具体而言，设备搬迁和安装费的补偿金额，由拆迁人、被拆迁人或承租人依照上海市指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。

　　、解聘员工的安置补偿费用。

　　因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动合同，结果劳动法有关给予补偿。

　　三基于拆迁政策发生的励费用

　　在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行，也是合情合理的做法。

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　　楹庭律师事务所简介：楹庭律师事务所是以拆迁为核心业务的专业律师事务所，专业只为被拆迁人服务，中国民告官第一品牌。楹庭在成立之初已具有成熟的优秀律师团队，均毕业于中国大学、大学等知名院校，多具有、、法院、检察院、等从业经历。业绩遍及个省市自治区，专业代理拆迁案件。多年的办案实践使其摸索出一整套成熟的方案，极大地了被拆迁人的利益，深受委托人信赖，为你而“赢”是我们的核心。

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